Modelo 211
Modelo 211 is het formulier dat een koper moet indienen bij aankoop van vastgoed van een niet resident verkoper in Spanje. Het doel is helder: de koper houdt 3% van de totale koopsom in en draagt dit rechtstreeks af aan de Agencia Tributaria als voorheffing op de IRNR (niet residentenbelasting) die de verkoper verschuldigd is. Dit mechanisme voorkomt dat niet resident verkopers Spanje verlaten zonder de vermogenswinstbelasting te betalen.
Hoe de 3% inhouding werkt
Op het moment van de notariële akte (escritura) houdt de koper 3% van de overeengekomen koopsom in. Dit bedrag wordt niet aan de verkoper betaald. In plaats daarvan dient de koper Modelo 211 in en betaalt de 3% rechtstreeks aan de Agencia Tributaria, binnen één maand na de transactiedatum.
Concreet voorbeeld. Je koopt een woning voor 300.000 euro van een niet resident verkoper. Je betaalt 291.000 euro aan de verkoper en 9.000 euro (3% van 300.000) aan de Agencia Tributaria via Modelo 211. De verkoper dient vervolgens Modelo 210 in om de werkelijke vermogenswinst aan te geven. Is de verschuldigde belasting lager dan 9.000 euro, dan vraagt de verkoper een teruggave aan. Is deze hoger, dan betaalt de verkoper het verschil.
Wanneer Modelo 211 van toepassing is
Modelo 211 is van toepassing wanneer de verkoper geen fiscaal resident is in Spanje, ongeacht nationaliteit. Het geldt voor de verkoop van appartementen, huizen, grond, garages en commercieel vastgoed. Het maakt niet uit of de koper resident of niet resident is. De verplichting rust op de koper.
De verantwoordelijkheid van de koper
Als koper ben je wettelijk verantwoordelijk voor het inhouden en afdragen van de 3%. Doe je dat niet, dan kan de Agencia Tributaria je hoofdelijk aansprakelijk stellen voor de onbetaalde IRNR van de verkoper. Dit is geen theoretisch risico. De fiscus heeft een pandrecht op het vastgoed zelf, wat betekent dat de schuld het pand volgt, zelfs na de verkoop.
Je moet Modelo 211 binnen één maand na de escritura indienen via de Agencia Tributaria sede electrónica.
De volgende stap van de verkoper
Na de verkoop dient de verkoper binnen drie maanden Modelo 210 in om de werkelijke vermogenswinst aan te geven. Het belastingtarief op de winst is 19% ongeacht het woonland van de verkoper. De 3% die al via Modelo 211 is betaald, wordt verrekend met deze verplichting.
Wat als de 3% hoger is dan de verschuldigde belasting
Dit komt regelmatig voor, vooral wanneer de verkoper het pand lang heeft gehouden en de oorspronkelijke aankoopprijs hoog was ten opzichte van de verkoopprijs. In deze gevallen vraagt de verkoper een teruggave aan via Modelo 210. Heeft de verkoper met verlies verkocht, dan is er helemaal geen vermogenswinstbelasting verschuldigd en is de volledige 3% inhouding restitueerbaar.
Veelgemaakte fouten
De meest voorkomende fout is dat de koper niet weet dat de 3% verplichting bestaat. Koop je van een niet resident en betaal je de volledige prijs zonder 3% in te houden, dan word je hoofdelijk aansprakelijk. De tweede fout is Modelo 211 te laat indienen. De derde is de 3% inhouding verwarren met ITP (de overdrachtsbelasting die de koper apart betaalt).
