Een Geerfd Huis Verkopen in Spanje: Wat Erfgenamen Moeten Weten

De stap die de meeste erfgenamen onderschatten

Vraag iemand die net een huis in Spanje heeft geërfd wat de volgende stap is, en de meesten denken dat het lastigste deel al achter de rug is. De begrafenis is geweest, het testament wijst hen aan, het huis is van hen. Dus bellen ze een makelaar, zetten het huis te koop en beginnen biedingen binnen te halen. Wat ze meestal niet weten, is dat het huis in de ogen van een Spaanse notaris, een bank en het Registro de la Propiedad nog niet echt van hen is, niet op de manier die telt bij een verkoop. Het huis blijft juridisch eigendom van de overledene totdat er drie dingen in de juiste volgorde gebeurd zijn: de erfgenamen aanvaarden de erfenis formeel bij een notaris, de Impuesto de Sucesiones wordt aangegeven en betaald, en de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven bij het Registro de la Propiedad. Pas als die keten compleet is, laat de escritura, de notariële akte, zien dat de erfgenamen echt eigenaar zijn en het huis mogen verkopen.

Denk aan een veelvoorkomende situatie: twee volwassen kinderen, de een woont in Rotterdam en de ander in Antwerpen, erven het appartement van hun moeder bij Alicante. Verdrietig en gehaast om het hoofdstuk af te sluiten, schakelen ze binnen een paar weken een lokale makelaar in, worden het binnen twee maanden eens met een Belgische koper, en plannen een overdrachtsdatum. Pas als de advocaat van de koper een nota simple opvraagt, het eigendomsuittreksel van het Registro de la Propiedad, komt aan het licht dat het appartement nog op naam van hun moeder staat. De verkoop kan pas doorgaan als de herencia, de erfenis zelf, formeel is afgehandeld. Wat een snelle, nette verkoop leek te worden, wordt maandenlang uitstel terwijl broer en zus vanuit het buitenland een notaris en een gestor moeten regelen.

De erfenis formeel aanvaarden bij een notaris

De eerste schakel in de keten is de aceptación de la herencia, de formele aanvaarding van de erfenis. In Spanje gaat het eigendom niet automatisch over op het moment van overlijden, zoals in sommige andere landen. Erfgenamen moeten de erfenis actief aanvaarden, en zodra er onroerend goed bij betrokken is, gebeurt dat bij een notaris, die de escritura de aceptación de herencia opstelt. Deze akte somt de bezittingen op, wijst de erfgenamen aan en hun aandeel, en alles wat daarna komt, hangt hiervan af. Zonder deze akte is er geen wettelijke basis om de erfbelasting aan te geven, laat staan om het huis te registreren of te verkopen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan moeten in principe allemaal meedoen, persoonlijk of via een volmacht, wat flink uitmaakt als de familie over meerdere landen verspreid woont.

Eerst de Impuesto de Sucesiones afhandelen

Dan komt de belasting. De Impuesto de Sucesiones, de Spaanse erfbelasting, moet aangegeven en betaald worden, of er moet een geldige vrijstelling gelden, voordat het huis naar de volgende stap kan. Dit gebeurt bij de Agencia Tributaria op nationaal niveau of bij de betreffende regionale belastingdienst, afhankelijk van waar de overledene of de bezittingen zich bevonden, en het bedrag verschilt enorm per regio. Hoe die regionale kortingen werken, met bekende voordelen in regio's als Andalucía en Madrid, lees je in onze gids over erfbelasting en schenkbelasting in Spanje. Voor een verkoop is het simpel: zolang deze belasting niet geregeld is, schrijft het Registro de la Propiedad de eigendomsoverdracht niet in, en loopt de hele keten vast.

Het huis inschrijven bij het Registro de la Propiedad

De laatste stap is de inschrijving. Met de escritura de aceptación de herencia en het bewijs dat de Impuesto de Sucesiones betaald is, gaan de erfgenamen, of hun gestor, naar het Registro de la Propiedad om de eigendomsoverdracht vast te leggen. Pas als het register de erfgenamen als nieuwe eigenaars toont, is er sprake van wat een notaris en een bank een schone titel noemen. Elke advocaat van een koper controleert de nota simple voor de overdracht, en staat daar nog de overledene op, dan tekent geen enkele notaris de verkoopakte. Dit is geen overdreven voorzichtigheid, het bestaat omdat de verkoper op de akte ook echt eigenaar moet zijn van wat er verkocht wordt.

Wat er gebeurt als de verkoop op het papierwerk vooruitloopt

Het komt vaak voor, en het is logisch, dat erfgenamen een huis al te koop zetten voordat de herencia helemaal rond is. Er staat vaak echte financiële druk achter, want de erfbelasting moet in de meeste gevallen binnen zes maanden na overlijden betaald worden, en niet elke familie heeft dat bedrag zomaar liggen, zeker niet als het huis het grootste deel van de erfenis is. De verleiding is dan om alvast een koper te vinden en een deel van de opbrengst te gebruiken om de belasting te betalen. Het probleem is dat de volgorde niet omgedraaid kan worden. Een notaris tekent geen verkoopakte voor een huis dat nog niet op naam van de verkoper staat, dus een te snel gestarte verkoop levert vaak juist maandenlang uitstel op in plaats van tijdwinst, met een gefrustreerde koper die afhaakt en de familie weer terug bij af. Sommige regio's staan uitstel of gespreide betaling van de Impuesto de Sucesiones toe bij echte financiële nood, en het loont om dat vroeg te bespreken met een lokale adviseur, in plaats van er pas achter te komen onder tijdsdruk, terwijl een koper niet wil wachten.

Zodra je verkoopt: zo wordt de winst echt berekend

Dit is het deel dat mensen verrast die denken dat het net zo werkt als thuis. Wanneer je een geërfd huis uiteindelijk verkoopt, wordt de winst voor de belasting, wat de Spaanse wet de ganancia patrimonial noemt, niet gemeten vanaf wat de oorspronkelijke eigenaar, de overledene, decennia geleden voor het huis betaalde. De winst wordt gemeten vanaf de waarde die is opgegeven voor het huis in de aangifte erfbelasting, plus de betaalde erfbelasting, plus de notariskosten en registratiekosten om de erfenis te aanvaarden en in te schrijven. Samen vormen die de aanschafwaarde die voor de winst gebruikt wordt, en die vervangt dus de oorspronkelijke aankoopprijs.

Neem een vrij typisch voorbeeld. Een echtpaar kocht in de jaren tachtig een dorpshuis in het binnenland bij Málaga voor een bedrag dat naar huidige maatstaven een schijntje lijkt. Hun dochter erft het huis decennia later en geeft, samen met een gestor, een waarde van 220.000 euro op voor de erfbelasting, in lijn met de huidige marktwaarde. Tussen de Impuesto de Sucesiones zelf en de notariskosten en registratiekosten om de erfenis te aanvaarden en in te schrijven, betaalt ze ongeveer 18.000 euro om het huis volledig op haar naam te krijgen. Verkoopt ze het huis een paar jaar later voor 240.000 euro, dan is haar aanschafwaarde voor de winst 220.000 plus 18.000, dus 238.000 euro, en niet de paar peseta's die haar ouders ooit betaalden. Haar belastbare winst is dan maar 2.000 euro, heel anders dan de forse winst die het zou lijken als je vanaf de oorspronkelijke aankoopprijs van haar ouders zou rekenen. Daarom is het zo belangrijk om de waardering voor de erfbelasting meteen goed te doen, dat raakt niet alleen de erfbelasting zelf, maar jaren later ook de belasting over de winst.

Welk belastingtarief geldt over de winst

Zodra de winst berekend is, wordt die belast via de vermogenswinstbelasting, op dezelfde manier als bij elke andere huizenverkoop in Spanje, het feit dat het huis geërfd is, verandert daar niets aan. Voor erfgenamen die fiscaal resident zijn in Spanje valt de winst in de IRPF spaarbox, samen met ander spaargeld en beleggingsinkomen, en wordt die belast volgens de nationale schaal van 2026: 19% over de eerste 6.000 euro, 21% van 6.001 tot 50.000 euro, 23% van 50.001 tot 200.000 euro, 27% van 200.001 tot 300.000 euro, en 30% boven de 300.000 euro. Voor erfgenamen die niet fiscaal resident zijn in Spanje geldt een vast tarief: 19% voor wie in de EU of EER woont, en 24% voor iedereen daarbuiten.

Er is nog iets dat niet ingezeten erfgenamen moeten weten, ook al verdient het een eigen, uitgebreider artikel: wanneer een niet ingezetene Spaans onroerend goed verkoopt, moet de koper 3% van de prijs inhouden en afdragen aan de Agencia Tributaria als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de verkoper, via Modelo 211. Dit geldt net zo goed voor een niet ingezeten erfgenaam die een geërfd huis verkoopt als voor ieder ander, en het raakt de cashflow bij de overdracht, ook al is het maar een voorschot op de uiteindelijke aanslag, geen extra belasting.

Als er meerdere erfgenamen zijn

Spaanse erfenissen komen vaak in gedeeld eigendom terecht. Een huis dat aan drie kinderen wordt nagelaten, laat bijvoorbeeld elk van hen een aandeel bezitten, een onverdeeld belang dat in het Spaans een comunidad hereditaria of proindiviso heet, in plaats van drie aparte huizen. Wordt zo'n gezamenlijk huis verkocht, dan wordt elke erfgenaam meestal individueel belast, over zijn of haar eigen percentage van de winst, op basis van de eigen fiscale woonplaats. Dat kan van buitenaf vreemd lijken, maar is logisch zodra je de mechaniek ziet: drie broers en zussen die samen een huis erven en later in gelijke delen verkopen, kunnen alle drie een heel andere belastingaanslag krijgen: de een belast via de Spaanse IRPF schaal omdat ze in Valencia woont, de ander met een vast tarief van 19% omdat hij in Duitsland woont, en de derde met 24% omdat hij buiten de EU woont. Dezelfde verkoop, dezelfde prijs, hetzelfde huis, drie verschillende uitkomsten, puur omdat elke erfgenaam ergens anders woont.

Gedeeld eigendom brengt ook praktische vragen met zich mee die niets met belasting te maken hebben. Een huis dat samen wordt bezeten, verkoop je normaal gesproken alleen als alle mede eigenaren het ermee eens zijn, en dat afstemmen tussen landen en tijdzones, soms zelfs tussen verschillende talen binnen dezelfde familie, is vaker de reden dat een verkoop vastloopt dan de belasting zelf. Wil de ene erfgenaam verkopen en de andere het huis houden, of is iemand simpelweg onbereikbaar, dan kan een volmacht helpen als iedereen wel wil meewerken maar geografisch verspreid zit, al lost dat alleen de logistiek op, niet de onenigheid. Kunnen erfgenamen er echt niet uitkomen, dan biedt de Spaanse wet de mogelijkheid van een gedwongen verdeling via de rechter, een división de la cosa común, maar die route is traag, duur, en kun je beter als laatste redmiddel zien dan als plan.

Plusvalía municipal blijft ook gelden

Naast de vermogenswinstbelasting brengt de verkoop van een geërfd huis ook plusvalía municipal met zich mee, de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds het huis voor het laatst van eigenaar wisselde. Dit is een aparte belasting, los van de vermogenswinstbelasting, geheven door de gemeente in plaats van de Agencia Tributaria, en die is verschuldigd of het huis nu verkocht, geërfd of geschonken wordt. Hoe die berekend wordt en wie er precies voor moet betalen, lees je in onze aparte gids over plusvalía municipal bij erven en verkopen, dus dat herhalen we hier niet, maar hou er rekening mee: deze belasting komt bovenop de vermogenswinstbelasting, niet in plaats daarvan.

Waarom de regio en jouw situatie allebei meetellen

Bijna alles in dit artikel kan verschillen afhankelijk van waar het huis staat en wie er verkoopt. De erfbelasting verschilt sterk per regio, en dat beïnvloedt de aanschafwaarde die later voor de winst gebruikt wordt. Je fiscale woonplaats bepaalt het tarief over de winst zelf. Het aantal erfgenamen, of ze het met elkaar eens zijn, en waar ze wonen, dat alles beïnvloedt hoe soepel een verkoop verloopt. Dat is geen reden om het ergste te verwachten, de meeste verkopen gaan gewoon door, maar het is wel een reden om advies te zoeken dat specifiek is voor jouw erfenis, in plaats van te vertrouwen op het verhaal van een vriend uit een andere regio of met een andere gezinssituatie. Een notaris, een gestor en een belastingadviseur die dit soort zaken vaker doen, zien een probleem meestal ruim op tijd aankomen, voordat het de overdrachtsdatum in gevaar brengt.