Huis verkopen in Spanje

Wat kost het om een huis in Spanje te verkopen

Voordat het geld op je rekening staat, komt er bij een verkoop in Spanje meestal dit kijken:

• Vermogenswinstbelasting over je winst
• Plusvalía municipal, de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond
• Eventuele openstaande IBI, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting
• Courtage van de makelaar, meestal 3 tot 6%
• Een geldig certificado energético, zonder welke je niet mag verkopen
• Het aflossen en doorhalen van je hypotheek, als die er nog is
• Als je niet ingezetene bent, een inhouding van 3% door de koper

Sta je nog aan het begin van je Spaanse vastgoedavontuur? Bekijk dan eerst ons artikel over Huis Kopen in Spanje voor de aankoopkant van deze kosten.

Vermogenswinstbelasting bij verkoop

Hoe de winst wordt berekend

Spanje belast de ganancia patrimonial, het verschil tussen je verkoopprijs en wat de woning je heeft gekost. In de praktijk reken je verkoopprijs, min je gedocumenteerde aankoopkosten (de oorspronkelijke aankoopprijs, plus de belasting die je toen betaalde, plus bewezen verbeteringen), min je verkoopkosten zoals de courtage. Bewaar elke factuur. Zonder bewijsstukken accepteert de Agencia Tributaria geen aftrek.

Tarieven als je fiscaal inwoner bent

Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan betaal je vermogenswinstbelasting via de IRPF spaarbox, volgens een landelijke schijvenstructuur: 19% over de eerste 6.000 euro winst, 21% van 6.001 tot 50.000 euro, 23% van 50.001 tot 200.000 euro, 27% van 200.001 tot 300.000 euro, en 30% boven 300.000 euro. Dat hoogste tarief ging op 1 januari 2025 van 28% naar 30%, dus reken bij grote winsten met 30%.

Tarieven als je niet ingezetene bent

Niet ingezetenen betalen een vast tarief in plaats van de schijven hierboven. Ben je fiscaal inwoner van een EU of EER land, dan betaal je 19% over de winst. Woon je daarbuiten, dan is het 24%.

De inhouding van 3% waar niet ingezetenen niet onderuit komen

Dit is de regel waar mensen door verrast worden. Verkoop je als niet ingezetene, dan is de koper wettelijk verplicht om 3% van de totale verkoopprijs in te houden, niet 3% van je winst, en dat bedrag binnen een maand over te maken aan de Agencia Tributaria met Modelo 211. De koper geeft je hiervan een bewijs, bewaar dat goed.

Die 3% is alleen een voorschot, niet je definitieve belasting. Je geeft daarna zelf met Modelo 210 je werkelijke vermogenswinst aan. Is de echte belasting lager dan wat is ingehouden, dan krijg je het verschil terug. Is die hoger, dan betaal je bij.

Plusvalía municipal, de belasting van de gemeente

Los van de vermogenswinstbelasting is er de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting over de theoretische waardestijging van de grond onder je woning sinds je die kocht. Deze wordt berekend en geïnd door je ayuntamiento, niet door de Agencia Tributaria, en als verkoper ben jij degene die hem verschuldigd is, tenzij je met de koper iets anders afspreekt in het contract. Vraag het bedrag na bij de gemeente voordat je naar de notaris gaat, dan kom je niet voor verrassingen te staan.

Je IBI regelen voor de verkoop

De IBI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, wordt eenmaal per jaar geïnd bij wie op 1 januari eigenaar is. Verkoop je halverwege het jaar, dan spreken koper en verkoper meestal af om de IBI naar rato te verdelen in het koopcontract, maar zorg dat alles voor de overdracht is betaald. Onbetaalde IBI blijft aan de woning kleven, niet alleen aan jou, waardoor kopers en notarissen hier goed op letten.

Courtage van de makelaar

Verkoop je via een makelaar, reken dan op een courtage van ongeveer 3 tot 6% van de verkoopprijs, vooraf afgesproken en meestal voor rekening van de verkoper. Het loont om dit percentage te onderhandelen en schriftelijk vast te leggen wat er precies inbegrepen is, want dit gaat direct van je netto opbrengst af.

Je certificado energético regelen

Zonder geldig certificado energético mag je een woning in Spanje niet aanbieden of verkopen. Een gecertificeerde technicus beoordeelt de woning en geeft een label af dat tien jaar geldig is. Regel dit op tijd. Notarissen laten een verkoop doorgaans niet doorgaan zonder geldig certificaat, en het op het laatste moment regelen kan je overdracht vertragen.

Je hypotheek aflossen en doorhalen

Staat er nog een hypotheek op de woning, dan moet die formeel worden doorgehaald bij het Registro de la Propiedad, niet alleen worden afgelost bij de bank. Je bank geeft een verklaring af dat de schuld is voldaan, en een notaris regelt de cancelación registral. Deze kosten worden meestal verrekend met je verkoopopbrengst bij de overdracht, houd er dus rekening mee naast de belastingen hierboven.

Je hoofdverblijf verkopen, een geërfde woning, of ouder dan 65

Niet elke verkoper betaalt hetzelfde. Herinvesteren in een nieuw hoofdverblijf, ouder zijn dan 65, of een woning verkopen die je hebt geërfd in plaats van gekocht, kan flink verschil maken voor je vermogenswinstbelasting. Is een van deze situaties op jou van toepassing, zoek dan uit welke vrijstelling of regel voor jou geldt voordat je je vraagprijs bepaalt.