Vermogenswinstbelasting in Spanje: dit betaal je bij verkoop

Wat wordt er eigenlijk belast?

De Spaanse belastingdienst ziet de winst op de verkoop van een woning als een toename van je vermogen, en daar wil men een deel van. Het is geen aparte, losstaande belasting met een eigen naam en eigen regels. Ben je fiscaal inwoner, dan telt de winst mee in je aangifte, de IRPF, binnen de spaargrondslag, dezelfde categorie waar ook rente en dividend in vallen. Ben je geen fiscaal inwoner, dan verloopt de afdracht via een andere route, maar het uitgangspunt blijft hetzelfde: alleen de winst wordt belast, niet het bedrag waarvoor je verkocht. Verkoop je uiteindelijk voor minder dan de woning je in totaal heeft gekost, alle kosten meegerekend, dan is er simpelweg niets te belasten.

Hoe de winst echt wordt berekend

De formule klinkt simpel, en dat is hij grotendeels ook. Je neemt de verkoopprijs, trekt daar de werkelijke aanschafkosten van destijds vanaf (plus eventuele echte verbeteringen sindsdien), en trekt er vervolgens de kosten van de huidige verkoop vanaf. Wat overblijft is de winst, en dat is het bedrag waarover je belasting betaalt.

Wat telt mee als aanschafkosten

Je aanschafkosten zijn niet alleen de prijs die op de oorspronkelijke akte staat. Ook de aankoopbelasting die je destijds betaalde telt mee, ITP bij een bestaande woning of IVA bij nieuwbouw, plus notaris en registratiekosten. Daarnaast mag je bewezen verbeteringswerkzaamheden meetellen, een nieuwe keuken, vernieuwde bedrading, een aanbouw, mits je de facturen kunt overleggen. Gewoon onderhoud en reparaties tellen niet mee, en meubels ook niet.

Wat telt mee als verkoopkosten

Aan de andere kant mag je de makelaarscourtage aftrekken als je die hebt betaald, de plusvalía municipal als jij als verkoper die uiteindelijk voor je rekening nam (dit is onderhandelbaar tussen koper en verkoper, en steeds vaker neemt de koper hem voor zijn rekening, maar betaal jij hem, dan mag je hem aftrekken), en juridische kosten die met de verkoop te maken hebben.

Neem een Nederlands stel dat in 2015 een appartement in Alicante kocht voor 180.000 euro. Ze betaalden daarbovenop 10% ITP, 18.000 euro, plus zo'n 2.000 euro aan notaris en registratiekosten. Een paar jaar later lieten ze de keuken volledig vernieuwen, netjes gefactureerd, nog eens 15.000 euro. Hun aanschafkosten komen daarmee op 215.000 euro. In 2026 verkopen ze het appartement voor 320.000 euro, betalen 6% makelaarscourtage, 19.200 euro, en nemen de plusvalía municipal zelf voor hun rekening, 1.500 euro, samen 20.700 euro aan verkoopkosten. Hun winst is 320.000 min 215.000 min 20.700, oftewel 84.300 euro. Dat is het bedrag waarover belasting wordt berekend, niet de 320.000 euro die op hun rekening binnenkomt.

Ben je fiscaal inwoner? Dan telt de winst mee in je spaargrondslag

Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan telt jouw deel van de winst mee in de spaargrondslag van de IRPF, je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting, samen met eventuele rente en dividend van dat jaar. Dit loopt via een landelijke schaal die overal in Spanje hetzelfde is, of je nu in Madrid, Andalusië of op de Balearen woont maakt hier geen verschil, anders dan bij de algemene inkomstenschaal. Voor 2026 gelden deze schijven:

• 19% over de eerste 6.000 euro van de winst.
• 21% over het deel van 6.001 tot 50.000 euro.
• 23% over het deel van 50.001 tot 200.000 euro.
• 27% over het deel van 200.001 tot 300.000 euro.
• 30% over alles boven 300.000 euro.

Goed om te weten: die hoogste schijf stond eerder op 28%, maar is sinds 1 januari 2025 verhoogd naar 30%. Vergelijk je dit met een ouder artikel, of met het verhaal van een buurman die een paar jaar geleden verkocht, dan kan het cijfer dat je hoort dus al verouderd zijn.

Terug naar het Nederlandse stel. Stel dat zij inmiddels fiscaal inwoner van Spanje waren geworden op het moment van verkoop, en de woning voor gelijke delen op beider naam stond. Ieder van hen geeft dan de helft van de winst op, 42.150 euro, in de eigen aangifte. Volgens de spaarschaal wordt de eerste 6.000 euro belast tegen 19%, 1.140 euro, en de resterende 36.150 euro valt in de schijf van 21%, 7.591,50 euro. Ieder betaalt dus 8.731,50 euro, samen 17.463 euro. Omdat de Spaanse belasting per eigenaar wordt vastgesteld, is dit precies de reden waarom stellen met een gezamenlijke woning vaak twee gematigde bedragen zien in plaats van één groot bedrag.

Geen fiscaal inwoner? Dan geldt een vast tarief

Niet fiscaal inwoners slaan de spaarschaal helemaal over en betalen een vast tarief over de winst. Ben je fiscaal inwoner van een ander land binnen de EU of de EER, Nederland, Duitsland, Frankrijk, noem maar op, dan geldt 19%. Woon je fiscaal ergens buiten de EU of de EER, dan geldt 24%. Dit verrast nogal wat Britse verkopers, want het Verenigd Koninkrijk zit niet meer in de EU en komt dus niet meer in aanmerking voor het lagere tarief, ongeacht welk tarief bij een eerdere verkoop nog wel gold.

Neem diezelfde helft van 42.150 euro. Een verkoper uit Nederland, dus binnen de EU, betaalt 19%, 8.008,50 euro. Een Britse verkoper in dezelfde situatie, niet langer binnen de EU of de EER, betaalt 24%, 10.116 euro, ruim 2.000 euro meer over exact dezelfde winst. Het vaste tarief is eenvoudiger dan de schaal voor inwoners, maar eenvoudiger betekent niet altijd goedkoper.

Nog iets wat niet fiscaal inwoners moeten weten, ook al verdient dit eigenlijk een eigen uitleg: verkoopt een niet fiscaal inwoner, dan is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Agencia Tributaria te betalen, als voorschot op precies deze belasting. Dat deel ontvang je dus niet bij de overdracht, en de definitieve afrekening volgt later via een aparte aangifte, waarbij je geld terugkrijgt als het ingehouden bedrag hoger was dan wat je daadwerkelijk verschuldigd bent. Het overvalt mensen bij de notaris nogal eens als niemand het van tevoren heeft genoemd.

Nog een detail dat het vermelden waard is: is een woning gezamenlijk eigendom van een fiscaal inwoner en een niet fiscaal inwoner, bijvoorbeeld omdat een van de twee partners fiscaal inwoner van Spanje is geworden en de ander niet, dan volgt elk deel van de winst zijn eigen regels. Het deel van de inwoner gaat in de spaargrondslag, het deel van de niet inwoner wordt belast tegen het vaste tarief dat voor die persoon geldt. Dit komt vaker voor bij internationale stellen dan je zou denken, en is de moeite waard om vroeg uit te zoeken, in plaats van ervan uit te gaan dat beide helften hetzelfde worden behandeld.

Waarom de bezitsduur geen enkel verschil maakt

In veel landen wordt geduld beloond. Bezit je iets lang genoeg, dan valt de belastingdienst je milder, een lager tarief voor lang bezit, een afbouwregeling, soms zelfs een volledige vrijstelling na genoeg jaren. Zo werkt het in Spanje niet. Nergens in deze berekening wordt onderscheid gemaakt tussen kort en lang bezit. Verkoop je een appartement in Torrevieja zes maanden nadat je het kocht, doorverkocht na een snelle renovatie, dan gelden precies dezelfde regels en dezelfde tarieven als voor een gezin dat het huis al sinds de jaren negentig bezit. Alleen je fiscale status en de hoogte van de winst zelf veranderen de uitkomst.

Waarom dit mensen vaak verrast

Twee dingen verrassen verkopers doorgaans. Ten eerste voelt het ongewoon dat de winst op een huisverkoop op één hoop wordt gegooid met rente en dividend als spaarinkomen, in plaats van als een aparte categorie met eigen regels, zeker als je gewend bent aan een ander systeem in je thuisland. Ten tweede verrast het mensen dat een lang bezit helemaal niet wordt beloond, terwijl ze er soms van uitgaan dat twintig of dertig jaar eigenaar zijn toch iets moet opleveren. Dat is niet zo. Winst is winst, of die nu in zes maanden is ontstaan of over een hele generatie, en die wordt op precies dezelfde manier belast. Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk belastingadvies, de werkelijke bedragen hangen af van jouw eigen administratie, je fiscale geschiedenis en hoe de woning op naam stond, dus laat je eigen situatie altijd checken door een professional voordat je op de cijfers hierboven vertrouwt voor je eigen verkoop.