Vrijstelling Vermogenswinstbelasting Spanje: Hoofdverblijf en 65 Plus

Deze vrijstellingen zijn voor inwoners, niet voor eigenaren van een vakantiewoning

Voordat je verder leest, is het belangrijk te begrijpen voor wie deze drie vrijstellingen eigenlijk bedoeld zijn. Alle drie vereisen fiscaal inwonerschap in Spanje, dus echt fiscaal inwonerschap volgens Spaanse wetgeving, niet gewoon een Spaans pand bezitten en er een paar weken per jaar doorbrengen. Twee van de drie vereisen bovendien dat de verkochte woning je vivienda habitual was, je echte hoofdverblijf, de plek waar je dagelijks woonde, niet een vakantiewoning die je brandschoon hield voor het bezoek in augustus.

Precies hier gaat het vaak mis bij Nederlandse en Duitse eigenaren van een tweede woning. Denk aan een Nederlands stel dat vijftien jaar geleden een appartement in Torrevieja kocht, er zes tot acht weken per jaar verblijft, het de rest van de tijd verhuurt, en het als hun Spaanse thuis beschouwt. Blijven ze fiscaal inwoner van Nederland, en was het appartement nooit hun echte hoofdverblijf volgens de toets van de Agencia Tributaria, dan gelden geen van de drie vrijstellingen uit dit artikel voor hen. Bij verkoop worden ze belast als niet inwoner over de volledige winst, zonder vrijstelling voor herinvesteren en zonder vrijstelling voor hun leeftijd. Het is een van de duurdere misverstanden in de Spaanse vastgoedbelasting, precies omdat het woord thuis in de omgangstaal losjes gebruikt wordt, en de Spaanse belastingwet dat woord allesbehalve losjes hanteert.

De herinvesteringsvrijstelling: je hoofdverblijf verkopen om een nieuw huis te kopen

De meest gebruikte van de drie regelingen geldt wanneer een fiscaal inwoner zijn gewone woonplaats verkoopt en de opbrengst herinvesteert in een nieuwe. Verkoop je een appartement in Valencia en koop je binnen twee jaar een huis in Alicante, dan kan de winst op de verkoop volledig vrijgesteld zijn. Die termijn van twee jaar werkt in beide richtingen, je kunt eerst het nieuwe huis kopen en daarna het oude verkopen, of eerst verkopen en binnen de twee jaar erna kopen.

Hoe groot de vrijstelling is, hangt af van hoeveel van de opbrengst je daadwerkelijk terugstopt in de nieuwe hoofdwoning. Herinvesteer je alles, dan is de hele winst vrijgesteld. Herinvesteer je maar een deel, bijvoorbeeld omdat je kleiner gaat wonen en het verschil zelf houdt, dan is alleen dat deel van de winst vrijgesteld en wordt de rest gewoon belast.

Op het gebied van locatie is er meer vrijheid dan je zou denken. De nieuwe hoofdwoning hoeft niet in dezelfde stad of zelfs hetzelfde land te liggen, die mag overal in de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte staan, zolang je fiscaal inwoner van Spanje blijft. Wat de fiscus wel eist, is dat de nieuwe woning echt je hoofdverblijf wordt, daadwerkelijk bewoond, niet gekocht en leeg laten staan of verhuurd. En een stap die mensen vaak vergeten: je moet je voornemen om te herinvesteren vermelden in je belastingaangifte over het jaar van verkoop, dit is niet iets wat je jaren later alsnog kunt claimen zodra het toevallig uitkomt. Speelt een nieuw huis in Spanje mee in je plannen, dan is het de moeite waard om te weten wat huis kopen in Spanje precies inhoudt voordat je de verkoopopbrengst vastlegt, want de herinvesteringstermijn en de aankooptijdlijn moeten op elkaar aansluiten.

De vrijstelling vanaf 65: geen herinvestering nodig

Zodra een fiscaal inwoner 65 wordt, worden de regels flink vriendelijker. Verkoop je je hoofdverblijf op je 65e of later, dan is de hele winst vrijgesteld van vermogenswinstbelasting, punt. Er is geen enkele verplichting om ergens in te herinvesteren. Je kunt het geld op de bank zetten, gaan huren, bij de kinderen intrekken, of Spanje helemaal verlaten, niets daarvan raakt de vrijstelling zodra de verkoop zelf voldoet aan de voorwaarden.

De voorwaarde die er echt toe doet, is dezelfde als bij de herinvesteringsregeling: de woning moet echt je hoofdverblijf zijn geweest. De Agencia Tributaria toetst dit aan de hand van ononderbroken bewoning, en drie jaar is de termijn die het vaakst wordt genoemd als bewijs van een echt hoofdverblijf, al is dit geen keiharde, universele grens die in een vaste regel is vastgelegd. De fiscus erkent ook bepaalde situaties die de bewoning eerder beëindigen zonder de vrijstelling te verliezen, zoals huwelijk, een nieuwe baan, of de noodzaak van zorg.

Denk aan een Britse gepensioneerde die jaren geleden een appartement in Fuengirola kocht als vakantiehuis, zijn hoofdverblijf en fiscaal inwonerschap in het Verenigd Koninkrijk hield, en elke winter een paar maanden in Spanje doorbrengt. Op zijn 65e zou hij misschien redelijkerwijs denken dat de vrijstelling vanaf 65 voor hem geldt zodra hij verkoopt. Dat is niet zo, niet eens in de buurt. Hij is geen fiscaal inwoner van Spanje, en het appartement in Fuengirola was nooit zijn hoofdverblijf, het was een vakantiewoning. Bij verkoop wordt hij belast als niet inwoner over de volledige winst. Deze vrijstelling is bedoeld voor mensen die echt in Spanje wonen en er echt fiscaal inwoner zijn, niet voor eigenaren van een Spaans vakantieappartement die toevallig 65 zijn geworden.

De minder bekende route: herinvesteren in een lijfrente

De twee vrijstellingen hierboven gelden alleen voor de verkoop van een hoofdverblijf. Er is een derde, veel minder bekende regeling die breder toepasbaar is, en die niets met vastgoed te maken hoeft te hebben. Een fiscaal inwoner van 65 jaar of ouder die welk bezit dan ook verkoopt, aandelen, een tweede woning, een bedrijf, kan de winst vrijstellen door de opbrengst te gebruiken om voor zichzelf een verzekerde lijfrente op te zetten, een renta vitalicia.

De details zijn specifiek en het loont om ze goed te kennen. De lijfrente moet binnen zes maanden na de verkoop worden opgezet, een veel kortere termijn dan de twee jaar die geldt voor herinvesteren in een hoofdwoning. Er geldt ook een maximum: het bedrag dat op deze manier in totaal, over al je lijfrentes samen, kan worden herinvesteerd is 240.000 euro. En net als bij de herinvesteringsregeling voor je hoofdwoning geldt: stop je maar een deel van de opbrengst in de lijfrente, dan is ook maar dat deel van de winst vrijgesteld, en wordt de rest gewoon belast.

Deze regeling wordt vaak over het hoofd gezien omdat ze volledig los staat van het vastgoedverhaal, maar voor een inwoner boven de 65 die een tweede woning, een aandelenportefeuille of een bedrijf van jaren verkoopt, kan het een echt bruikbare manier zijn om een belastingaanslag te verzachten die de twee regelingen voor je hoofdwoning simpelweg niet raken.

Waarom niet inwoners meestal misgrijpen

Het is goed om eerlijk te zijn over het grootste gat in dit hele verhaal. Geen van de drie vrijstellingen hierboven is beschikbaar voor een niet inwoner die een Spaanse vakantiewoning verkoopt, en precies hier lopen Nederlandse en Duitse eigenaren van een tweede woning vast. Blijf je fiscaal inwoner van Nederland of Duitsland, en was je Spaanse woning altijd een vakantiehuis in plaats van je echte hoofdverblijf, dan is de vrijstelling vanaf 65 simpelweg niet voor jou beschikbaar. De Agencia Tributaria heeft dit standpunt in haar eigen uitspraken bevestigd, niet inwoners kunnen er geen gebruik van maken, hoe oud je ook bent en hoe lang je de woning ook al bezit.

Dezelfde valkuil raakt Duitse eigenaren van een tweede woning net zo vaak. Een Duits gezin dat een villa bij de Costa Blanca kocht, er elke zomer verblijft, en de rest van het jaar fiscaal inwoner van Duitsland blijft, zit in precies dezelfde positie als het Nederlandse stel hierboven. Hoe gehecht ze ook aan de woning zijn, hoe lang ze die ook al bezitten, het was nooit hun vivienda habitual en ze waren nooit fiscaal inwoner van Spanje. De vrijstellingen in dit artikel, alle drie, zijn gebouwd rond Spaans fiscaal inwonerschap en echte, gewone bewoning, en een vakantiewoning voldoet aan geen van beide toetsen, hoe het ook voelt voor de eigenaar.

De herinvesteringsvrijstelling ligt in wat grijzer gebied. Omdat die deels voortkomt uit Europees recht over het vrije verkeer van kapitaal, hebben sommige EU en EER inwoners die een Spaanse woning verkopen betoogd dat zij de herinvesteringsregeling zouden moeten kunnen benutten, ook zonder fiscaal inwoner van Spanje te zijn, op grond van het idee dat Spanje een inwoner van een ander EU land die zijn echte hoofdverblijf verkoopt niet slechter mag behandelen dan zijn eigen inwoners. Dit is een serieus argument en het heeft weleens standgehouden, maar het blijft echt omstreden terrein en geen vaststaande regel waar je zomaar van uit mag gaan. Of het werkt hangt af van de details van jouw situatie, je land van inwonerschap, en hoe de zaak wordt opgebouwd, en dit is bij uitstek iets voor gespecialiseerd advies, niet iets om een verkoop op te baseren omdat je het ergens hebt gelezen.

Waarom deze vrijstellingen het waard zijn om goed te begrijpen

Vermogenswinst op de verkoop van een Spaans pand wordt belast als spaarinkomen onder de IRPF, de Spaanse inkomstenbelasting, tegen tarieven die oplopen naarmate de winst groter wordt. Voor de meeste verkopers is dat een fors bedrag, vaak tientallen duizenden euro's op een woning die over jaren flink in waarde is gestegen. Precies daarom doen deze drie vrijstellingen er zoveel toe voor wie er daadwerkelijk voor in aanmerking komt, en daarom loont het om precies te begrijpen welke regeling op jouw situatie van toepassing zou kunnen zijn, in plaats van er zomaar van uit te gaan dat een van de drie geldt.