Huis kopen in Spanje: wat buitenlandse kopers moeten weten in 2026

Kunnen buitenlanders een huis kopen in Spanje

Ja. Zowel EU als niet EU burgers kunnen kopen, en je hoeft geen resident te zijn om hier een woning te bezitten. De twee praktische eisen zijn een NIE nummer, je Spaanse fiscale en identiteitsnummer, en meestal een Spaanse bankrekening voor de betalingen en rekeningen. Niet residenten wijzen ook een fiscaal vertegenwoordiger aan die de belastingdienst voor hen afhandelt.

De kop over 100 procent belasting, uitgelegd

Misschien las je dat Spanje niet EU kopers tot 100 procent van de woningwaarde wil belasten. Het is goed om hier precies te zijn. In 2026 is dit een voorstel, geen wet, en het zou eerst formele wetgeving moeten passeren voordat het op iemand van toepassing is. Voorlopig blijven buitenlandse kopers welkom en gelden de bestaande belastingregels hieronder. We werken deze pagina bij als de situatie verandert.

Het koopproces, stap voor stap

• Regel je NIE en open een Spaanse bankrekening, zodat je waarborgsommen en belasting kunt betalen.

• Spreek de koop af en teken een contrato de arras, een onderhands waarborgcontract van meestal rond 10 procent dat beide partijen juridisch bindt.

• Vraag een nota simple op bij het Registro de la Propiedad om te bevestigen dat de verkoper eigenaar is en om eventuele schulden of lasten op het pand te zien.

• Teken de escritura publica, de eigendomsakte, bij een notaris, die de identiteiten controleert en dat de belasting betaald kan worden.

• Schrijf de nieuwe akte op jouw naam in bij het Registro de la Propiedad.

• Betaal de aankoopbelasting binnen de termijn.

De meeste kopers gebruiken een gestor of advocaat voor de papieren en vertalingen. Heb je de basis nog niet op orde, dan dekken onze gidsen over de NIE en over het openen van een bankrekening de eerste twee stappen.

Belastingen en kosten bij de aankoop

De grootste variabele is de aankoopbelasting, en die hangt af van of de woning bestaand of nieuwbouw is.

• Bestaande woningen kennen de overdrachtsbelasting, de ITP, die afhankelijk van de comunidad autonoma rond 6 tot 13 procent van de prijs ligt.

• Nieuwbouw van een ontwikkelaar kent IVA van 10 procent plus een zegelrecht, de AJD, in plaats van de ITP.

• Notaris, kadaster en gestor samen voegen meestal ongeveer 1 tot 2 procent toe.

Een veilige vuistregel is om ongeveer 10 tot 15 procent boven op de prijs te begroten voor belasting en kosten, en daarna het exacte cijfer voor jouw regio en type woning aan te houden.

De vaste lasten van bezit

Een woning bezitten brengt jaarlijkse kosten mee die makkelijk worden onderschat. De IBI is de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, gebaseerd op de kadastrale waarde bij de Catastro. Zit je woning in een gebouw of complex, dan betaal je ook bijdragen aan de comunidad de propietarios, en de meeste gemeenten heffen een belasting voor afvalinzameling.

Er is een belasting die veel niet residenten verrast. Ook als je het huis nooit verhuurt, heft Spanje een fictieve inkomstenbelasting op tweede woningen, jaarlijks aangegeven via Modelo 210. Hij wordt berekend over een klein percentage van de kadastrale waarde, belast tegen 19 procent voor inwoners van de EU en EER en 24 procent voor de rest. Verhuur je het huis wel, dan wordt de huurinkomst belast.

Hypotheken voor niet residenten

Spaanse banken lenen aan niet residenten, al meestal tegen een lagere verhouding tot de waarde dan voor residenten, vaak rond 60 tot 70 procent van de prijs of taxatie. Je hebt bewijs van inkomen nodig en de bank regelt een taxatie. De hypotheek zelf, de hipoteca, wordt op het pand ingeschreven bij het Registro de la Propiedad.

Later verkopen: vermogenswinst en plusvalia

Bij verkoop betaalt een niet resident 19 procent vermogenswinstbelasting over de winst, en de koper moet 3 procent van de prijs inhouden en aan de belastingdienst afdragen als voorschot op die rekening. Daarboven komt de plusvalia municipal, een gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde tijdens je bezit. Reken beide mee voordat je je vraagprijs bepaalt.

Hoe een woning je verblijf en belasting raakt

Een huis kopen maakt je op zichzelf nog geen Spaanse resident, en de Golden Visa die de twee ooit verbond, sloot in 2025. Wat je fiscale positie wel verandert is tijd: verblijf je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, dan word je belastingplichtig over je wereldwijde inkomen. Dan moet je mogelijk ook Modelo 720 indienen over buitenlandse bezittingen. Het is ook verstandig een Spaans testament te maken voor bezit hier.