3 Procent Inhouding in Spanje: Zo Werkt Modelo 211 Bij Verkoop

Waarom de koper betaalt, en jij niet

Dit is het deel dat bijna iedereen verrast. Vermogenswinstbelasting bij de verkoop van Spaans vastgoed is in principe de verantwoordelijkheid van de verkoper. Maar Spanje heeft een praktisch probleem met niet resident verkopers: zodra het geld binnen is en de verkoper vertrekt, wordt het lastig, duur en vaak zinloos om die belasting alsnog te innen. Daarom legt de wet de taak om een eerste deel van die belasting te innen bij iemand die Spanje wel kan bereiken, de koper, die meestal nog in het land is, bij de notaris zit, en gewoon aanspreekbaar blijft.

Bij de overdracht betaalt de koper je niet de volledige prijs om vervolgens op je te vertrouwen dat je de belasting later zelf regelt. De koper berekent 3 procent van de totale afgesproken prijs, houdt dat bedrag in, en betaalt het rechtstreeks aan de belastingdienst namens jou, met Modelo 211. Jij ontvangt de resterende 97 procent. Denk aan Marieke en Tom, een Nederlands stel dat hun appartement bij Alicante verkoopt voor 220.000 euro. Bij de notaris maakt de koper 213.400 euro over naar hun rekening, en betaalt de resterende 6.600 euro rechtstreeks aan de Agencia Tributaria. Marieke en Tom zien die 6.600 euro nooit, en dat hoeft ook niet, want dat geld was nooit bedoeld om te houden. Het is een voorschot op belasting die ze misschien wel, misschien niet, daadwerkelijk verschuldigd zijn.

Geen extra belasting, maar een voorschot op wat je echt verschuldigd bent

Het belangrijkste om te begrijpen over die 3 procent is wat het niet is. Het is geen eindheffing, en het wordt niet berekend over je winst. Het wordt berekend over de volledige verkoopprijs, bruto, ongeacht of je een fortuin verdiende aan de woning of amper quitte speelde. Spanje noemt dit een betaling op rekening, een voorschot op wat je werkelijke vermogenswinstbelasting uiteindelijk blijkt te zijn zodra die correct is berekend.

Die echte belastingschuld wordt anders, en later, bepaald. Je werkelijke vermogenswinstbelasting is gebaseerd op je winst, de verkoopprijs minus je aantoonbare aankoopkosten, de overdrachtsbelasting die je destijds betaalde bij aankoop, bewezen verbeteringskosten, en je verkoopkosten zoals makelaars en juridische kosten. Zodra die winst is vastgesteld, wordt hij belast tegen 19 procent als je fiscaal inwoner bent van de EU of de EER, of tegen 24 procent als dat niet zo is. Dat verschil tussen 19 en 24 procent is groter dan mensen verwachten, en het betekent dat twee verkopers met exact dezelfde winst uiteindelijk een heel ander bedrag verschuldigd kunnen zijn, afhankelijk van waar ze wonen.

Hoe Modelo 211 op de achtergrond echt werkt

De mechaniek ligt bijna volledig bij de koper, en dat is precies waarom verkopers er zo weinig van begrijpen. Binnen een maand na de overdracht, de dag waarop je bij de notaris tekent, moet de koper Modelo 211 indienen en de ingehouden 3 procent rechtstreeks aan de Agencia Tributaria betalen. In de praktijk regelt de notaris of juridisch adviseur van de koper dit meestal als onderdeel van de afronding van de verkoop, niet iets wat de koper zelf in een rij bij het belastingkantoor doet.

Zodra het is ingediend en betaald, moet de koper jou een gestempelde kopie van Modelo 211 geven. Dat is geen beleefdheid. Het is jouw bewijs dat de inhouding daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en de belastingdienst heeft bereikt, en je hebt het later nodig om dat bedrag te verrekenen met je eigen vermogenswinstbelasting. Duikt die gestempelde kopie niet op bij de overdracht, vraag er dan naar. Zonder dat bewijs wordt het terugvragen van jouw deel van die 3 procent veel ingewikkelder dan nodig is.

Amper winst, of zelfs verlies, en toch verlies je die 3 procent eerst

Omdat de inhouding wordt berekend over de brutoprijs en niet over enige winst, geldt hij ook voor verkopers die nauwelijks winst maakten, of die zelfs met verlies verkopen. Dit verrast mensen keer op keer, en het is de moeite waard om erbij stil te staan, want het voelt op het eerste gezicht behoorlijk oneerlijk.

Neem Klaus, een Duitse gepensioneerde die in 2007 een finca bij Ronda kocht voor 300.000 euro, vlak voordat de markt omsloeg. In 2026 verkoopt hij hem eindelijk voor 280.000 euro, nominaal een verlies van 20.000 euro. Hij heeft geen enkele winst gemaakt, en is technisch gezien niets aan vermogenswinstbelasting verschuldigd. Toch houdt de koper 3 procent van 280.000 euro in, dat is 8.400 euro, en betaalt dat aan de Agencia Tributaria, precies zoals de wet voorschrijft. Klaus krijgt dat geld niet automatisch terug. Hij moet het actief terugvragen.

Geld terugkrijgen, of het verschil bijbetalen, via Modelo 210

Hier doet de verkoper eindelijk zijn eigen papierwerk. Je dient Modelo 210 in om je werkelijke vermogenswinst aan te geven, de echte verkoopprijs minus je kosten, en om vast te stellen wat je daadwerkelijk verschuldigd bent. Wat de Agencia Tributaria al binnenkreeg via de Modelo 211 van de koper, geldt als voorschot op dat uiteindelijke bedrag.

Blijkt de ingehouden 3 procent hoger dan wat je werkelijk verschuldigd bent, wat vaak het geval is bij weinig winst, geen winst, of een regelrecht verlies, dan vraag je het verschil terug via diezelfde Modelo 210 aangifte. Klaus uit het voorbeeld hierboven zou met Modelo 210 zijn verlies aangeven, en de volledige 8.400 euro terugkrijgen die was ingehouden, omdat hij niets verschuldigd is.

Is de ingehouden 3 procent lager dan wat je verschuldigd bent, dan betaal je het verschil bij dezelfde aangifte. Denk aan Sarah, een Britse verkoper die sinds Brexit geen fiscaal inwoner meer is van de EU of de EER, en een herenhuis op Mallorca verkoopt dat ze kocht voor 250.000 euro en nu verkoopt voor 300.000 euro, een winst van 50.000 euro. Bij haar tarief van 24 procent is ze 12.000 euro vermogenswinstbelasting verschuldigd. De koper hield slechts 9.000 euro in, 3 procent van de 300.000 euro prijs, dus Sarah moet bij haar Modelo 210 aangifte nog 3.000 euro bijbetalen aan de Agencia Tributaria.

Vergelijk dat met Anke, een Duitse verkoper en dus fiscaal inwoner van de EU, die in 2015 een appartement in Torrevieja kocht voor 180.000 euro en het in 2026 verkoopt voor 210.000 euro, een winst van 30.000 euro. Bij haar tarief van 19 procent is Anke 5.700 euro verschuldigd. De koper hield 6.300 euro in, 3 procent van de 210.000 euro prijs, dus Anke krijgt 600 euro terug zodra haar Modelo 210 is verwerkt. Of je uiteindelijk geld terugkrijgt of moet bijbetalen, hangt volledig af van je eigen cijfers, je fiscale woonplaats, en hoe groot je werkelijke winst is, dus het loont om je eigen berekening te maken voordat je van een van beide uitkomsten uitgaat.

Rekening houden met de overdracht, want je opbrengst valt lager uit dan de vraagprijs

De praktische les hier is simpel, en belangrijker dan de juridische uitleg. Wat er ook op je contract staat, plan je financien niet rond het volledige bedrag op overdrachtsdag. Je ontvangt 97 procent op je rekening, en de resterende 3 procent gaat rechtstreeks naar de belastingdienst voordat je het ooit ziet. Reken je op de volledige opbrengst om elders iets te kopen, verhuiskosten te dekken, of gewoon een schuld af te lossen, houd dan vanaf het begin rekening met dat gat van 3 procent, niet pas als je bij de notaris staat en je afvraagt waar de rest van je geld is gebleven.

De tweede les is net zo belangrijk. Verwacht je een teruggave omdat je werkelijke winst klein of nul is, dan ben je dat geld niet kwijt, maar het staat ook niet meteen op je rekening. Het blijft bij de Agencia Tributaria tot je Modelo 210 indient en de teruggave is verwerkt, dus beschouw het als geld dat je later terugkrijgt, niet als geld dat je de week na de overdracht al kunt uitgeven.

Als de koper niet inhoudt

Soms houdt een koper, meestal door onervarenheid en niet met opzet, de 3 procent niet correct in of betaalt hij het niet op tijd. In dat geval laat de Spaanse belastingwet die schuld niet zomaar verdwijnen. De onbetaalde schuld kan aan de woning zelf blijven kleven, een figuur die bekendstaat als affeccion real, wat betekent dat de belastingdienst de woning kan aanspreken om alsnog te innen wat verschuldigd is, zelfs bij een latere eigenaar die niets met de oorspronkelijke verkoop te maken had.

Precies daarom behandelen ervaren notarissen en zorgvuldige kopers Modelo 211 als iets wat niet onderhandelbaar is, geen optioneel papiertje. Een koper die het overslaat, riskeert niet alleen zelf een boete, hij laat ook een wolk boven de woning hangen die hij net heeft gekocht, en dat is wel het laatste wat je wilt bij een aankoop die je wilt behouden of later wilt doorverkopen. Verkoop je zelf, controleer dan of je koper, of diens notaris, ook echt op tijd indient en betaalt, en zorg dat je de gestempelde kopie als bewijs krijgt.